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法規制による利用制限
都市計画法や農地法などの法規制により、建築や土地利用に制限がかかる条件です。許可や要件の有無によって、活用の幅や売却のしやすさが大きく左右されます。
特定時期の前から宅地として利用の利用が明確であることを前提に 市街化調整区域でも再建築が認められる場合がある土地。
[評価理由]建物再建築が可能な場合があり利用用途(限定的)ではあるが通常の売却しやすいが、通常の 市街化区域の宅地と比較して必要な要件が多く通常の宅地よりも取引に調査・期間・費用を要す。
農家の分家(独立する世帯）の人のための住宅として建物建築が特例で許可された土地。
[評価理由]要件が複雑で許可取得に期間や費用が多くかかるため取引のハードルが高くなり、より慎重な取引が求められる。
都市計画法により市街化を抑制することを目的に、新たな建築や開発を制限している区域。
[評価理由]建物建築が原則できない区域であると共に土地利用の選択肢が極端に限られ、深い専門的な知識や手間も必要なため、取扱可能な不動産業者も少ないため、需要が低い。
農地としての活用を維持を求められるため、土地活用・取引に農地法等の多くの規制を受ける土地。
[評価理由]取引・活用・利用途の変更 行政の多数の許可が必要となるため取引の難易度が非常に高いため、より慎重で確実な取引が求められる。
農業振興地域の農用地に指定されている土地。
[評価理由]地域のうち農業利用を義務付けられた地域がほとんどで、取引・活用・用途の変更が認められず、売却・評価・流動性が非常に困難。
土地利用にあたり都市計画法の開発許可が必要な土地。
[評価理由]要件が複雑で許可取得に期間や費用が多くかかるため取引のハードルが高くなり、より慎重な取引が求められる。
建築に必要な要件を満たしておらず、現存の建物があっても将来的に再建築が認められない土地。
[評価理由]資産価値が低く購入者が限定的で売却・流動性が非常に困難なため評価が下がりやすい。
土砂災害の可能性が高い区域に指定されている土地。
[評価理由]危険の周知、避難体制の整備、住宅の新規立地抑制などを行うもので、 用途によっては非常に高額な費用が必要となる可能性が高く、慎重な取引が求められる。
浸水リスクが高い河川流域を「特定都市河川流域」を指定し、流域全体で雨水の貯留・浸透を促進する法律。
[評価理由]特定の規模または特定の地域での土地利用の際に雨水貯留施設の設置が義務であり、 非常に高額な費用が必要となる可能性が高く、慎重な取引が求められる。
用途に関わらず(宅地・農地・山林等)、盛土・切土・土砂積み上げの基準を厳しく規制し対策させる法律。
[評価理由]該当となる土地は多く、土地利用の際に基準を満たす擁壁工事や排水施設等、様々な整備が必要となり、多くの時間や手続き、非常に高額な費用が必要となるため、慎重な取引が求められる。
森林を計画的に守り・育て、木材生産や土砂災害防止などの機能を発揮させるための土地(森林）。
[評価理由]伐採や開発に規制があるため土地活用が制限される。
生活環境保全・土砂災害防止などのために必要な土地（森林）。
[評価理由]土地利用が厳しく制限されるため売却が難しい場合が多い。
文化財保護区域に指定されている土地。
[評価理由]開発や建築に強い制限があるため利用用途が限定される。
道路接続による利用性
土地がどのように道路へ接しているかの条件です。接道の有無や幅員により建築可否や利用性が決まり、評価や売却のしやすさに大きく影響します。
対象の土地が公道に直接接している土地。
[評価理由]行政が管理するためメンテナンスが不要で、将来にわたる維持費やトラブルのリスクが少ない
私道に接している土地。
[評価理由]道の維持管理費の負担や通行権の問題、共有者とのトラブルリスクや、掘削承諾等が事前に必要となるケースがあったり、通常の土地と比べて比較的に制約が多い場合がある。
道路 (公・私問わず）に接していない土地。
[評価理由]建築不可である場合が多く、土地利用が大きく制限され、売却・評価・流動性が非常に困難。
細い通路部分で道路と接している土地。
[評価理由]利用効率や建築の条件がされることが多く、比較的評価が低くなる傾向が強い。
建築基準法道路として認められる幅員4m以上の接道。
[評価理由]道路幅員としては標準的な基準。一般的な車両等であればスムーズに通行ができ、建築行為を行う際には比較的スムーズに場合がある。
道路幅が4m未満の接道。
[評価理由]狭い道路で一般的な車両等で通行しにくい道が多く、建築行為を行う際にはセットバック(必要な後退)などの制限が発生する場合も多い。比較的評価が低くなる傾向が強い。
2方向以上の道路に接する土地。
[評価理由]通常の一方接道の土地と比較すると利用効率・計画がしやすく、比較的評価が高くなる傾向が強い。
他人の土地に囲まれている土地。
[評価理由]通行権の問題や建築不可な場合が多く、利用が難しく売却・評価・流動性が非常に困難。
地形による利用しやすさ
土地の形状や高低差などの物理的条件です。平坦地や整形地は利用しやすく評価が高くなる一方、傾斜地や不整形地は造成費や制約が増える傾向があります。
高低差のほとんどない平坦な土地。
[評価理由]土地利用の際に利用が容易なため評価が比較的評価が高くなる傾向が強い。
正方形や長方形など、形が整った土地。
[評価理由]土地利用の際に利用が容易なため比較的評価が高くなる傾向が強い。
旗竿地、三角形や台形の土地など、土地の形状がいびつな土地。
[評価理由]デッドスペースが発生したりと土地利用の際に利用しづらく、評価が低くなる傾向が強い。
傾斜がある土地。
[評価理由]土地利用や建築の際に造成費や安全対策が必要になるため利用コストが非常に高くなる。
面積による活用の幅
土地の広さによる利用可能性の違いです。小規模な土地は用途が限定され、大規模な土地は活用の幅が広がる一方で管理や開発の難易度も変わります。
小規模な土地。
[評価理由]利用用途が限定される場合が多い。
一般的な土地面積。
[評価理由]一般住宅や小規模な土地利用に適した面積。
比較的広い土地。
[評価理由]中規模な農業等の用途の土地利用に適した面積。
広大な土地。
[評価理由]大規模な農業等の用途土地利用に適した面積。
生活基盤の整備状況
水道・電気・ガスなどのインフラ整備状況です。整備されているほど利便性が高く評価されやすく、未整備の場合は追加コストが発生します。
上水道が引き込まれている土地。
[評価理由]建築や生活利用が可能になるため利便性が高い。
公共下水が整備されている土地。
[評価理由]生活インフラが整っており利用しやすい。
電気が引き込まれている土地。
[評価理由]電気利用をする土地(建物等）として利用しやすい。
都市ガスなどが利用可能。
[評価理由]生活利便性が高い。
井戸水を利用できる土地。
[評価理由]水の利用は可能だが条件により評価が変わる。飲水としての利用は難しいことが多い。
水道電気などが整備されていない土地。
[評価理由]利用するための整備費用がとても高額。
現在の土地の使われ方
現在の土地利用状態を示します。耕作地や山林、放置地などにより、転用の難易度や整備コストが異なり、評価に大きく影響します。
畑・田を問わず農地として利用されて、耕作のために手入れの行き届いている土地。
[評価理由]農業利用としての活用がメインで転用はとても難しい。
畑・田を問わず長期間にわたって耕作・適切な手入れのなされていない土地。
[評価理由]水路に接している土地で道路より低い土地で水はけが良くない土地が多い。土地利用の際には地盤改良や土留(擁壁等）が必要なケースが多いため、比較的に高額な費用が必要となる可能性が高い。
畑・田を問わず長期間にわたって耕作・適切な手入れのなされていない土地。
[評価理由]水路に接している土地で道路より低い土地で水はけが良くない土地が多い。土地利用の際には地盤改良や土留(擁壁等）が必要なケースが多いため、比較的に高額な費用が必要となる可能性が高い。
長期間にわたって山林として維持・放置されている土地。
[評価理由]土地利用の際に樹木の伐採抜根の工事等が必要となるため、高額な費用が必要となる可能性が高い。
長期間にわたって竹林としていじ・放置されている土地。
[評価理由]樹木の伐採抜根よりも、根が深く細かいうえに竹林は処分費が高額なため、高額な費用が必要となる可能性が高い。
資材や駐車場等のヤードとしての利用がされていた土地。
[評価理由]既にヤードとしての利用がされていた土地で、残置物や土壌汚染や地中埋設等には注意が必要なため慎重な取引が求められる。
所有や権利の整理状況
所有者や登記、担保権などの権利状態です。権利が整理されているほど取引はスムーズで、未整理や制限がある場合は売却や評価に影響します。
複数人で所有している土地。
[評価理由]売却時に共有者全員との協議・合意が必要となるため手続きが複雑で期間も費用もかかる傾向がある。
所有者が1人の土地。
[評価理由]売買手続きがスムーズに進む傾向がある。
相続により取得した土地。
[評価理由]状況によっては現金化が必要なケースや、管理負担の不安などで、売却相談が多い傾向がある。
必要な相続登記がなされていない、名義が故人のまま放置されている土地。
[評価理由]売却・担保設定等ができず、期間が長ければ長いほど相続人が増え続け、遺産分割が困難になるだけでなく、タイミングによっては余計な手間や費用、長期間がかかる場合がある。第三者に権利を主張されるなどの重大な不利益も可能性もある。
不動産取引で条件不備や将来の売買予約など、諸事情で直ぐに「本登記」ができない場合に暫定的に順位を確保する仮登記。
[評価理由]仮登記の設定がある不動産は権利関係が不透明なため売却・担保設定等が困難となる。長期間にわたって放置されて、相手方との接触できない状況となっている土地も多いため注意が必要。
土地家屋調査士による測量により、土地の全ての境界・筆界が法的に確定している土地。
[評価理由]地積更生等の登記手続きの際に必須で、売買取引時に土地境界の不安が少ない土地として売買できる。
土地の全ての境界が法的に確定していない土地。
[評価理由]土地家屋調査士による測量や境界確認・境界立会（筆界確認）・交渉が必要となり費用や時間がかかる。
まだ法務局に登録されていない状態の建物・土地です。
[評価理由]相続登記時の手続き漏れや、古い建物、増改築時に登記手続きがなされていない。
相続税や農地等の納税を猶予する制度。税務署が税額を確保するため、相続財産に抵当権を設定する。
[評価理由]相続などで一度に多額の税金負担が発生するのを軽減するために用いられます。 猶予期間(財産の拘束期間）終了や要件を満たせば抹消されますが、期間長期で短期間での取引は現実的には難しい。
他人の土地を通行や配管などの目的で利用できる権利です。
[評価理由]道路に接していない土地などでも通行や利用ができるようにするためです。
家賃を支払って土地や建物を借りて使える権利です。
[評価理由]所有ではなく賃貸で不動産の利用ができるようにするためです。
ローンの担保として不動産に設定される権利です（返済できない場合に売却される可能性があります）。
[評価理由]金融機関が対象土地を担保に貸したお金を回収できるようにするためです。
